สัญญาจะซื้อจะขายที่ผู้ขายและผู้ซื้อควรรู้

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน เป็นสัญญาที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้านและที่ดิน  ซึ่งผู้ซื้อจะต้องทำความเข้าใจก่อนทำสัญญาซื้อขาย หากผู้ที่จะซื้อได้มองหาบ้านสักหลังที่ถูกใจได้แล้วและในที่สุดคุณก็เลือกบ้านมาหนึ่งหลังที่จะทำการซื้อ หากเรามีเงินมากพอก็สามารถตกลงซื้อขายที่กรมที่ดินและจ่ายเงินได้ทันที แต่ส่วนใหญ่แล้วหาได้ยากที่จะสามารถทำเช่นนั้นได้ จึงมีการกู้เงินมาเพื่อที่จะซื้อบ้านหลังดังกล่าว

การทำเรื่องกู้เงินเพื่อมาซื้อบ้านต้องใช้ระยะเวลาในการดำเนินการและเพื่อป้องกันคนที่มีความพร้อมทางด้านการเงินมาซื้อไปก่อน เราจึงจำเป็นต้องทำสัญญาระหว่างกันไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือสัญญาซื้อขายที่ดิน ซึงมีรายละเอียดจำเป็นที่ควรรู้ดังต่อไปนี้

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร  ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ล้วนเป็นสัญญาที่จัดทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์เป็นการทำข้อตกลงกันไว้เป็นหนังสือสัญญาเพื่อเป็นการแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ และวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนด และในขณะเดียวกันก็แสดงเจตนาของผู้จะขายที่จะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้บุคคลอื่นในช่วงเวลาที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย

หากมีการตกลงกันและทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว เมื่อถึงเวลาผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อทรัพย์ตามที่ตกลงกันแล้ว ฝ่ายผู้ขายสามารถยึดเงินมัดจำได้เลย ส่วนผู้ขายนั้นมีหน้าที่ไม่ขายทรัพย์ให้คนอื่นที่ไม่ได้ตกลงกันไว้ในระยะเวลาที่กำหนด แต่หากผู้ขายมีการขายทรัพย์ให้คนอื่น ผู้ซื้อสามารถขอเงินมัดจำได้คืนและสามารถฟ้องร้องให้ขายทรัพย์ให้กับเราได้และสามารถเรียกค่าเสียหายเพิ่มเติมได้ด้วย

การวางเงินมัดจำในการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นแบ่งเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกคือตามตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายซึ่งจะมากจะน้อยขึ้นอยู่ว่าตกลงกันเท่าไร ส่วนที่ 2 ยึดตามหลักความเป็นจริงซึ่งอสังหาริมทรัพย์มือสองโดยทั่วไปจะวางเงินมัดจำอยู่ที่ 10,000 – 20,000 บาท หรืออัตราร้อยละ 5-10 จากราคาขาย หากเป็นอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งเงินมัดจำก็คือเงินจองอาจคิดร้อยละ 1-5 อันนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ

สัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะประกอบไปด้วย 10 ส่วน ได้แก่ รายละเอียดการจัดทำสัญญา รายละเอียดของคู่สัญญา รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย การผิดสัญญาการระงับสัญญา ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ และการลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน มีรายละเอียดดังต่อไปนี้

ส่วนที่ 1 รายละเอียดของสัญญาจะซื้อจะขาย
รายละเอียดของสัญญานี้มักจะอยู่บนส่วนหัวของสัญญา เป็นรายละเอียดการบันทึกข้อมูลที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการทำสัญญา วัน เวลาที่ทำสัญญา หากไม่ได้ระบุวันเริ่มต้นของการบังคับใช้ก็จะถือเอาวัน เวลาของสัญญาเป็นวันบังคับใช้

ส่วนที่ 2 รายละเอียดของคู่สัญญา
รายละเอียดของคู่สัญญาของสัญญาจะซื้อจะขายนั้น  กรณีที่เป็นการซื้อขายโดยตรงนั้น จะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย คือ ผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งจะใช้ข้อมูลในการแสดงตัวตนโดยยึดตามบัตรประชาชนของทั้ง 2 ฝ่ายเป็นหลัก ประกอบไปด้วย ชื่อ นามสกุล อายุ ที่อยู่ตามบัตรประชาชนและเอกสารแนบท้ายก็จะเป็นสำเนาบัตรประชาชนของทั้ง 2 ฝ่าย

ส่วนที่ 3 รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์

ส่วนนี้จะเป็นรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขาย เช่น ถ้าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ก็จะมีรายละเอียด เลขที่โฉนดที่ดิน น.ส.4จ ที่ตั้งของที่ดิน บ้านเลขที่ ขนาดเนื้อที่ จำนวนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน